Aluguel por Airbnb pode ser proibido pelo condomínio estritamente residencial


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A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075, pela maioria dos votos, decidiu que os contratos firmados através da plataforma Airbnb não são residenciais, de acordo com a convenção de condomínio.

A demanda em comento foi instaurada após o questionamento do condomínio em relação a dois condôminos que realizavam a locação de suas propriedades edilícias por meio da plataforma Airbnb. Segundo o condomínio, o aluguel dos apartamentos tinha natureza comercial, o que era estritamente vedado pela convenção de condomínio, que determinava o caráter residencial das unidades.

Não obstante a fundamentação do Ministro Relator Luis Felipe Salomão de que a convenção condominial não pode restringir o direito constitucional à propriedade, com voto divergente vencedor, o Ministro Raul Araújo argumentou o desvirtuamento da finalidade da locação por Airbnb, levando em consideração a convenção de condomínio, que determinava expressamente o caráter residencial dos apartamentos da unidade edilícia.

Para o Ilmo, Ministro, a residência possui características de constância e perpetuidade, enquanto a locação por Airbnb é eventual e transitória, o que afronta, no julgamento em comento, o disposto na convenção de condomínio, documento vinculativo aos condôminos.

O Ministro ainda considerou o contrato objeto da lide como atípico, afastando a natureza de aluguel por temporada de residência, sendo por ele tida como “locação informal e fracionada”.

A alta rotatividade de hóspedes nos apartamentos e, consequentemente, a insegurança no ambiente condominial também foram argumentos decisivos para a decisão da 4ª Turma do STJ.

Na Sessão de Julgamento, a discussão entre os Ministros enveredou pela prevalência da convenção de condomínio sobre o direito de propriedade.

Para o Ministro Relator, as locações por Airbnb não são consideradas atividades comerciais e têm o caráter de locação residencial por curta temporada, diferentemente da hospedagem, motivo pelo qual não pode ser mitigado o direito de decisão do proprietário sobre o imóvel em detrimento das convenções condominiais.

Em contrapartida, o Ministro Raul Araújo, como fundamento para enquadramento da atividade dos proprietários em negócio comercial, demonstrou que os recorridos ofereciam os serviços de internet e lavanderia para os hóspedes.

Acompanharam o voto divergente a Ministra Isabel Gallotti e o Ministro Antonio Carlos Ferreira.

A despeito do julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075, os Ministros destacaram a necessidade de manifestação do Poder Legislativo a respeito do assunto, posto a inexistência de legislação sobre o tema.

Por fim, importante destacar que o julgamento em apreço não proíbe a locação através de Airbnb, exceto no caso do julgado pela Corte.

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